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2주택자가 4천만원 차익을 남기고 아파트를 매매할 때 5월9일 이전에 매매할 때와 5월9일 이후에 매매할 때, 그리고 7천만원 차익을 남기고 5월9일 이후에 아파트를 매매할 때, 이 3가지 경우의 양도세 차이를 고려한 수익을 계산식과 함께 설명해줘. - 조정대상지역에 해당됨. - 장기보유특별공제는 해당 없음. - 취득가액 : 3억3천만원 - 누진공제액은 세율 구간별로 중과세율을 적용해서 계산해줘. - 필요경비 - 취득세 : 취득가액의 1.4%?? - 중개수수료 : 취득가액의 0.4%??
1. 양도소득세 산출 상세 비교 (장기보유특별공제 미적용)
모든 계산은 인적공제 250만 원을 차감한 과세표준을 기준으로 합니다.
케이스 ①: 4천만 원 차익 (5월 9일 이전 매도)
중과 배제 기간이므로 기본세율(15%)이 적용됩니다.
- 과세표준: 4,000만원 - 250만원 = 3,750만원
- 산출세액: (3,750만원 x 15%) - 126만원(누진공제액 15%구간) = 436.5만원
- 총 세액(지방세 포함): 436.5만원 x 1.1 = 4,801,500원
누진공제액
구간1: 1,400만원이하는 6%
구간2: 1,400만원초과~5,000만원이하는 15%
공제액도출: 1,400만원에서 15%를 곱하면, 원래 6%를 적용해야할 금액에 대해 9%(15%-6%)만큼 세금이 더 계산됩니다.
계산: 1,400만원 x 9% = 126만원 (15%구간의 누진 공제액)
케이스 ②: 4천만 원 차익 (5월 9일 이후 매도)
조정대상지역 2주택자 중과가 부활하여 기본세율 + 20%p(총 35%)가 적용됩니다.
- 과세표준: 3,750만원
- 산출세액: (3,750만원 x 35%) - 126만원(누진공제액 35%구간) = 1,186.5만원
- 총 세액(지방세 포함): 1,186.5만원 x 1.1 = 1,305.15만원
누진공제액
다주택자 중과는 각 구간의 기본세율에 똑같이 +20%p를 더한다.
구간1: 1,400만원이하는 26%(6%+20%)
구간2: 1,400만원초과~5,000만원이하는 35%(15%+20%)
공제액도출: 1,400만원에서 35%를 곱하면, 원래 26%를 적용해야할 금액에 대해 9%(35%-26%)만큼 세금이 더 계산됩니다.
계산: 1,400만원 x 9% = 126만원 (15%구간의 누진 공제액)
케이스 ③: 7천만 원 차익 (5월 9일 이후 매도)
조정대상지역 2주택 중과로 인해 과세표준 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 구간의 세율은 44%(기본 24% + 중과 20%p)가 됩니다.
- 과세표준: 7,000만원 - 250만원 = 6,750만원
- 산출세액: (6,750만원 x 44%) - 576만원(누진공제액) = 2,394만원
- 총 세액(지방세 포함): 2,048만원 x 1.1 = 2,633.4만원
2. 최종 수익 비교 요약
| 구분 | ① 4천 차익 (5/9 이전) | ② 4천 차익 (5/10 이후) | ③ 7천 차익 (5/10 이후) |
|---|---|---|---|
| 적용 세율 | 15% (기본) | 35% (중과) | 44% (중과) |
| 납부 세액 | 약 480만 원 | 약 1,305만 원 | 약 2,633만 원 |
| 최종 수익 | 3,520만원 | 2,695만원 | 4,366만원 |
3. 분석 결과
- 5월9일 이전에 팔고 1억7천만원을 은행에 넣어두면 이자는 : 1,000만원(이자3% x 2년) - 154만원(이자소득세 15.4%) = 846만원
- 2년 후 총 수익은 4천3백66만원
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